La aventura de la compra de una vivienda ¡¡Bendito IVA!!

En primer lugar, con esta entrada no quiero condicionar al que quiera vivir siempre de alquiler y al que quiera comprar una vivienda. Cada manera de vivir tiene sus pros y sus contras y yo, por suerte o desgracia, me ha tocado vivir de las dos maneras.

Brevemente os indico lo que dista, para mí, el vivir de alquiler a comprarme una vivienda.

Alquiler

-         Solo estás atado a un contrato de arrendamiento que podrás romper en cualquier momento. Según los tipos de contrato, habrá penalización o no; eso ya depende de lo que estés dispuesto a negociar con el arrendatario.

-         Te permite moverte a cualquier sitio de la geografía; por ejemplo, vivo en Madrid y me trasladan a Barcelona, era peor de lo que pensaste en un principio; que se me queda pequeño, pues alquilo uno más grande o un unifamiliar, etc…

-         En la negociación está el coste. No os dejeis influenciar por el costede alquiler que veáis publicado, el 75% de las veces se puede "negociar" una rebajilla. Mi consejo es intentarlo al menos.

Compra

-         Tienes una vivienda que será tuya a no ser que no hagas frente a la hipoteca (en el caso de no poder pagarla) o bien decidas venderla.

-         Será una inversión siempre. Si no la vendes bien, siempre podrás alquilarla y así ayudarte con el pago de las letras de la nueva.

-         Con la crisis encuentras grandes gangas que la letra se puede quedar a precio más bajo que el alquiler.

Es en esto último, en la compra, es donde voy a hacer hincapié. El motivo es que lo utilicéis, si lo necesitáis, como una guía de compra para una vivienda. Vuelvo a repetir que no quiero revindicar nada con la entrada.

Comprar una vivienda.

Aaaay comprar o no comprar!! Esa es la cuestión.

Acabamos de pasar una época donde la vivienda se inflaba a una velocidad vertiginosa y que si comprábamos una vivienda por 100.000 € en 5 meses ya la podíamos vender, casi con total seguridad, por 150.000 € ó más.

Pero todo eso ha estallado y los bancos, además de los consumidores que no hemos valorado bien nuestro dinero y nos hemos dejado engañar por el director de turno del banco de la vuelta de la esquina. El gobierno que veía como el tsunami provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria venía hacia nosotros, no quiso levantar un muro resistente para que muchos ciudadanos no se vieran arrastrados por la ola del desahucio y del endeudamiento.

La crisis inmobiliaria no ha traído cosas malas no, también cosas buenas, como que la vivienda baje hasta mínimos insospechables y que los bancos se quedaran viviendas que dejaran a precios tirados: lo de la procedencia de las viviendas es algo que no quiero pensar (habria que crear otra entrada) porque me cabreo bastante. El caso es que tiene viviendas a muy bajo coste y que nos podemos “aprovechar” de ellas.

Buscar una vivienda.

Actualmente existen un montón de páginas web que facilitan la búsqueda de la casa de tus sueños como fotocasa o idealista. Pero yo os aconsejo que os metáis en los portales inmobiliarios que las entidades bancarias tienen a nuestra disposición. Altamira, casaktua, solvia, bbva o bankia.

El problema de estas viviendas es que, muchas, han sido arrancadas de sus dueños y estos, ante la impotencia de ver como se llevan, han deteriorado bastante estos inmuebles. Otras han sido arrancadas de promotoras inmobiliarias y constructoras que o bien están inacabadas o están terminadas para entrar a vivir como las famosísimas viviendas del conocidísimo Pozero en la localidad de Seseña nuevo en la provincia de Toledo.

Una vez elegida nuestra vivienda nos encontraremos en otras dos ramificaciones:

-         Habremos comprado una vivienda nueva. Con lo cual el precio sería sin IVA y habría que añadírselo, además de pagar los impuestos jurídicos documentados, las escrituras y demás gastos del banco y ya sería nuestra.

-         Habremos comprado una de 2ª mano y aquí esta lo del bendito IVA. Si señores, ¡bendito IVA!. A continuación me alargo bastante más.

Compra de vivienda de segunda mano.

Cuando compramos una vivienda de 2ª mano, los precios suelen ser más económicos, sí, pero no contamos con un tiburón que está nadando alrededor de nosotros para mordernos las piernas en cuanto terminemos todo nuestro papeleo de compra. Este tiburón responde al nombre de oficina liquidadora de hacienda de nuestra comunidad autónoma que más adelante detallaré el porque lo comparo con nuestro amigo escualo.

Decidida nuestra vivienda, lo primero que haremos será hablar con el banco y después de aportar una documentación para que nos hagan el estudio de la hipoteca (mi caso y suerte del que no tenga que pedirla) pasamos a lo que viene siendo la compra en sí.

Para la compra se realiza un contrato de compra-venta, se liquida el impuesto de transmisiones y de actos jurídicos documentados (modelo 600 y del que detallaré algo más adelante) y se realizan las escrituras, una si es solo compra y dos si necesitas una hipoteca (como fue mi caso).

El impuesto de transmisiones se suele liquidar por el 7-8% del valor de la compra-venta, y ya nos olvidaríamos de esto. Pero, ay amigo, ¿qué pasa? Que las oficinas liquidadoras (tiburones) tienen varios referentes para realizar la liquidación:

-         Valor de la compraventa, que es lo que hemos liquidado y por lo que creíamos que ya no volveríamos a pagar ni un mísero euro…. MENTIRA.

-         Valor de tasación. El importe por el que el perito ha valorado tu vivienda, suele ser superior al de compraventa ya que necesitamos el 80% de este valor para que nos la concedan. Eso si fuera una vivienda de 2ª mano a un particular, pero un banco te va a dar lo que cuesta el inmueble sí o sí.

-         Valor catastral. Este valor se basa en los índices municipales que se aplica al valor catastral y que no están actualizados desde la burbuja inmobiliaria 2007-2008, así que dista mucho este valor, al alza, del que te ha costado realmente. Si tu vivienda ha costado 100.000 euros, la oficina liquidadora (tiburón) por este medio, nos dirá que cuesta 200.000 euros quedándose tan anchos.  Y ¿qué pasa con esto último? Pues que nos pedirá la diferencia que no hemos liquidado y que ellos creen que tenemos que liquidar. Esto es lo que vulgarmente se conoce como "paralela".

Pondremos un ejemplo: Imaginemos que nuestra vivienda nos ha costado 100.000 euros (valor compraventa) y hemos liquidado (modelo 600) 8.000 euros que es el 8% del precio de compraventa. Pues bien con los índices municipales aplicados al valor catastral (que esto lo podría explicar en otra entrada y que no voy a poner los valores catastrales y los índices, porque si no, no terminamos nunca) nos pueden decir, sin despeinarse, que nuestra vivienda cuesta alrededor de 200.000 euros, y nos dirá que teníamos que haber liquidado 16.000 euros, reclamándonos esos 8.000 euros adicionales que, según ellos, no hemos pagado… Resumiendo: nos dicen que les paguemos por toda la jeta 8.000 euros!!!

¿Hay que pagar ese importe adicional? Tranquilos, que la ley nos "ampara", aunque sea en una pequeña parte y es que, si se nos ha notificado bien, y si no, hay que estar muy avispado de que TENGAN EN LA OFICINA LIQUIDADORA TODOS NUESTROS DATOS A EFECTOS DE NOTIFICACIONES BIEN Y SI NO LOS TIENEN SE LOS DEJAMOS POR ESCRITO (pongo esto en negrita y en mayúscula porque en mi caso no tenían la dirección a efectos de notificaciones bien y he tenido que adelantar el dinero) mirar, cuando liquidéis por el valor de compraventa que estén vuestros datos en un domicilio en el que vayáis a estar siempre, o al menos, encontréis el papelito de notificación de correos ya que esto es muy pero que muy importante. 

Bueno, como decía antes, la ley nos "ampara" y después de que nos envíen la liquidación provisional, con el tiempo de liquidación voluntaria (tranquilos en la misma carta os dirá que lo podéis pagar o podéis apelar), podremos pagar si creemos que está bien liquidado o, bien, alegar, siempre por escrito, diciendo que como no estamos de acuerdo con dicha liquidación queremos pasar a las tasaciones periciales contradictorias.

¿Y en qué consiste tales tasaciones? Pues bien, acogido a esto, la oficina liquidadora tirará de sus peritos y valorará nuestra vivienda por unas tablas que tienen ellos, dándonos un importe, en teoría, menor del que nos estaba reclamando, aquí tenemos dos opciones: una es liquidar por lo que ellos dicen y dos, es decir que nuestra vivienda cuesta menos y pasar al perito 2º que es un perito que designemos nosotros (y que tendremos que pagar) ante la oficina liquidadora, que valorará nuestra casa y que su importe, en teoría deberá ser menor de lo que dice la oficina liquidadora en esta segunda vez. Como ellos no estarán de acuerdo se pasará al perito 3º. Este es un tasador neutro que se elige por sorteo y que valorará nuestro inmueble, siendo lo más lógico que su valoración se más parecida al tasador que asignamos nosotros. Y ya, se liquidaría finalmente por el valor establecido de este perito 3º.

¿Quién paga estas tasaciones?. Pues la oficina liquidador la 1ª tasación, nosotros la 2ª tasación y la 3ª tasación si se acerca más a lo que nosotros decimos lo tendrá que pagar la oficina liquidadora, si no, nosotros lo pagaremos descontándonoslo de la previsión de fondos que nos solicitará la oficina liquidadora previamente.

Todo esto en un periodo laaaaargo de tiempo que no sabremos cuando terminará.

Ahora decirme, ¿qué preferís pagar el IVA y olvidaros o comprar una vivienda de segunda mano y pasar por todo esto?

ACTUALIZACIÓN: A dia de hoy 01/06/2016 no he hecho ni provision de fondos ni sabemos nada del preito 3°... ya no hay prisa.

Saludos a todos y buena compra.